O liberalismo económico defende uma separação clara entre governo e comércio, permitindo que o mercado opere de forma independente, sem interferência do Estado. Esta filosofia, denominada “laissez-faire”, postula que os indivíduos que perseguem seus próprios interesses acabam beneficiando a sociedade sem organização, planeamento ou controlo central. No entanto, a intervenção governamental perturba os processos naturais do mercado.
Numa sociedade capitalista, todas as empresas devem gozar de igualdade direitos no comércio, livres de excesso de governo. A intervenção do governo — alterando as interacções e os contratos voluntários entre comprador e vendedor — pode afectar drasticamente as operações de mercado. Por exemplo, políticas de controlo de rendas ditam as condições de arrendamento e definem rendas máximas que os senhorios podem cobrar aos inquilinos, criando uma disparidade significativa entre a regulação governamental e a dinâmica do mercado livre. Economistas de todo o espectro político — todos de Thomas Sowell até Paul Krugman —concordam que o controlo das rendas é economicamente prejudicial, representando uma violação fundamental das liberdades económicas pessoais.
O controlo de rendas não só regula os preços dos alugueres, mas também impõe restrições nos contratos de arrendamento. Esta supervisão burocrática complica as relações senhorio-inquilino, levando muitas vezes a disputas sobre a manutenção do imóvel. Embora os proprietários responsáveis devam manter as suas propriedades e resolver as preocupações dos inquilinos, não são obrigados a exceder a prestação de serviços básicos.
Curiosamente, muitos defensores do controlo de preços de arrendamento podem não perceber que os proprietários corporativos e as empresas de gestão de propriedades muitas vezes apoiam essas políticas. Ao fazer lobby por leis de controlo de arrendamento, essas corporações podem sufocar a concorrência de pequenos senhorios. Embora estes regulamentos possam limitar os preços de arrendamento que podem cobrar, promotores maiores podem absorver mais facilmente essas perdas, eliminando efectivamente os concorrentes mais pequenos. Esta prática, conhecida como “rent-seeking” ou “compadrio” envolve lobbying por regulamentações que beneficiem as empresas estabelecidas, ao mesmo tempo em que impedem novos entrantes.
Uma analogia bem conhecida para ilustrar o rent-seeking é “O Contrabandista e o Baptista“, que descreve como grupos aparentemente opostos podem beneficiar da mesma política. Durante a Lei Seca, os “baptistas” – membros de uma denominação protestante conhecida por se opor ao uso de álcool – advogaram contra a venda e o consumo de álcool por motivos morais, enquanto os “contrabandistas” realmente lucraram com as vendas ilegais. No contexto do controlo de arrendamentos, os defensores ideológicos se assemelham aos “baptistas”, enquanto os grandes proprietários se assemelham aos “contrabandistas”, ambos beneficiando (de maneiras diferentes) de um sistema que promove seus interesses em detrimento de outros.
Certas medidas de controlo de rendas podem beirar a inconstitucionalidade, retirando aos senhorios os seus direitos de gerir as propriedades de forma eficaz. Por exemplo, em Nova Iorque, as leis limitam a capacidade dos senhorios de despejar inquilinos ou recusar extensões de contrato, mesmo em casos de conduta ilegal. Originalmente destinadas a ajudar os veteranos, estas leis tornaram-se universais, permitindo inquilinos de longa duração— e seus descendentes— ocupar propriedades indefinidamente sem justa compensação aos proprietários. Estas medidas não só representam um exemplo logo-injusto de controlo de rendas, como vão tão longe que ultrapassam toda a legalidade, tendo um resultado muito semelhante às moratórias de despejo de 2021 durante a pandemia de Covid, que prejudicaram os pequenos senhorios.
Um caso notável aconteceu em 2010, quando os proprietários de um complexo de apartamentos do Upper West Side contestaram a constitucionalidade de políticas de controlo de rendas que lhes negavam direitos básicos de propriedade. Argumentaram que a interferência do governo constituía uma violação da “Cláusula de Expropriação” da Quinta Emenda, que protege a propriedade privada da apreensão do governo. Embora os inquilinos paguem tecnicamente a renda, os regulamentos governamentais ditam as taxas de arrendamento e limitam significativamente os direitos de propriedade dos senhorios, criando um ambiente onde os senhorios não podem gerir livremente os seus investimentos. Efectivamente, eles não controlam o que deveria ser sua própria propriedade.
Além disso, as protecções de despejo implementadas durante crises levantam até preocupações legais significativas em relação a potenciais violações da Terceira Emenda, que proíbe o governo de forçar os proprietários de casas a abrigar inquilinos contra sua vontade (embora soldados no contexto). Ao exigir que os senhorios acolham inquilinos independentemente dos contratos de arrendamento, estas políticas infringem os direitos de propriedade e estabelecem um precedente preocupante para o excesso do governo. Os senhorios são obrigados a fornecer habitação sem capacidade para despejar, minando a sua autonomia e segurança financeira.
Embora as protecções de despejo visem proteger os inquilinos vulneráveis durante as dificuldades económicas, podem levar a consequências indesejadas. Os senhorios que enfrentam dificuldades financeiras podem ter dificuldades em manter as suas propriedades, resultando na deterioração das condições de vida dos inquilinos. Além disso, se os senhorios perceberem que não têm controlo sobre as suas propriedades, podem hesitar em investir em habitação para arrendamento, agravando a escassez e aumentando as rendas. Por conseguinte, é crucial encontrar um equilíbrio que proteja os inquilinos, idealmente através da arbitragem privada, respeitando simultaneamente os direitos de propriedade para promover um mercado imobiliário voluntário.
Em um mercado livre, compradores e vendedores devem entender a dinâmica do mercado, incluindo o comportamento do consumidor e a responsabilidade fiscal. Um proprietário bem-sucedido deve manter sua propriedade, envolver-se com os inquilinos e definir preços razoáveis de aluguer ou arrendamento com base nos sinais naturais do mercado. Os inquilinos, por sua vez, devem aderir aos contratos de arrendamento para manter boas relações com os seus senhorios. Um acordo contratual transparente pode promover uma melhor compreensão e responsabilidade entre senhorios e inquilinos.
Existem directrizes legais para delinear as responsabilidades do proprietário em relação à manutenção da propriedade, mas as definições podem ser subjectivas. Os inquilinos têm a capacidade legal de “Reparar e Deduzir“, obrigando os senhorios a tratar das reparações necessárias, o que pode levar a disputas sobre a responsabilidade pelos danos. O estabelecimento de acordos contratuais claros pode mitigar esses problemas, permitindo que ambas as partes negoceiem termos sem interferência do governo.
As regulamentações governamentais sobre o controlo de arrendamentos disruptam o funcionamento natural do mercado livre e violam os direitos fundamentais dos proprietários. Impondo medidas restritivas aos contratos de arrendamento e ditando condições que comprometem a autonomia dos senhorios. Estas políticas corroem a liberdade económica e ameaçam as próprias protecções constitucionais que salvaguardam a propriedade da propriedade. Os senhorios e inquilinos devem ter a capacidade de negociar contratos que reflictam os seus interesses mútuos sem a interferência de constrangimentos burocráticos. Permitir que o mercado opere livremente produzirá melhores resultados para todos os envolvidos, criando um cenário habitacional mais dinâmico e responsivo e um ecossistema económico globalmente mais saudável.
